笔记：关于法拍房

坑

1. 债务风险
   1. 债务风险并非法拍房的主要风险。
   2. 债权人实际上会去找首封法院，而非你。
2. 清场
   1. 首封法院为第一处置人，最高院规定法拍房清场准则为谁处置谁清场，但实际操作中可能存在不清晰情况，需要谨慎处理。
   2. 任何一套法拍房，无论是否标注清场，都需要在拍之前进屋去做拍前产调。以下为拍前产调可能遇到的几种情况
      1. 房子很干净，没人住——拍就行了
      2. 房东在里面住，房东很配合——比较容易清场
      3. 房东还在住，房东不配合——人家想卖掉，但想多卖点，需要花点小钱（比如几万块请人走）。还可以花点钱请房东做满五唯一¹省下 3 个点的税费，和对方一起分钱。
      4. 房东跑了，有租客
         1. 短租，1 年以内——等期限到就行
         2. 长租，20 年这种，且租金极低——查询这是抵押前签的还是抵押后签署的
            1. 先租赁后抵押——买卖不破坏租赁，拍不得
            2. 先抵押后租赁——可以强制清场
      5. 房东跑了，留了个老人家——不能拍
   3. 房子抵押了，物品没抵押，里面东西还是房东的。
      1. 需要提前找个仓库，把原房东的东西统一打包放到仓库，然后给原房东发个律师函限期处理，逾期后当无主物品处理。
3. 税费
   1. 法拍房所有税费均由卖家出，但是
      1. 假设法拍房上一手的税费还没交清，就需要由咱来先补交
         1. 个人所得税
            1. 假设==上一手交易是非夫妻直属关系间的赠与和继承，拍下后要过户，就还要补交 20%的所得税==
               1. 假设上一次过户费用才 500，那么这次你就需要交的 $费用 = (\text{拍下价格} — 500) \times 20\%$，简而言之，==费用会上天==。
         2. 土地增值税
         3. 个别房源会欠不知道多少次的过户
         4. 契税（这种情况下会导致你交多次契税）
      2. ==可在税务局和不动产交易大厅查询上一手税费是否交齐==。
   2. 物业费和水电费
      1. ==可去物业管理中心查到物业费和水电费是否交齐==。
4. 土地
   1. 2016 年前以前，两证未合一。一套房子两个证，一个土地证，一个房产证。故可能会出现==土地证单独抵押的情况==。
      1. 若土地证单独抵押，则需要替前房东还完土地证抵押贷款后才能过户。
   2. 土地属性属于划拨用地——需要补交土地出让金
      1. 有的房子可以单独补交，但有的房子… 需要整栋楼的都补交后才能过户（而其他屋子的主人可不高兴补交这玩意）。
   3. 遇到以上两种情况，就只能拿到单证，再次买卖会导致卖不好价格，最多卖到房价的 75%。
   4. 压土地红线——依然无法过户
   5. ==可以去住建局合不动产交易大厅==查土地属性问题。
5. 联合抵押
   1. 多套房子放一个产证上一起抵押给银行——这意味着需要还清所有这些才能办这套房子房产证
   2. ==可以在拍前公告中查看是否有联合抵押的情况==
6. 房子所有人名字不统一
   1. 贷款名字合裁定文书名字必须一致，若不一致，房产证大概率办不下来。
   2. 拍下房子后，交钱、按揭贷款、付款账户也必须是同一个人，若不是，房产证也办不下来。
   3. 若已经拍了，不一致就需要去法院更改裁定文书，而这会牵扯到重新改判，也就得重新打官司。
7. 原房主过世
   1. 如果房产证上是两个人，其中一个过世了，这样会牵扯到遗产税，因为是两个中的一个过世了，所以是需要缴纳一半总价的 10%
   2. ==去当地派出所查房本上的原房东是否在世==
8. 户籍
   1. 目前无任何法律规定可以强制迁出户口，故若原房东户口不迁出，即使办出房产证也无法落户在这套房子内。
      1. 普通二手房可以走第三方资金监管，强制迁出原房东户口。但法拍房没有。
   2. ==拍前尽调中若原房东户籍还在房子内，基本可以当作无学区。==
9. 银行贷款
   1. 法拍房交款周期极短，不容协商，一般情况下是 10 个工作日交齐全款。
   2. 如果要办按揭，就需要要求银行在 7 个工作日内放款。
   3. 法院只管收钱，不管放款。若交款期限内银行未放款，未能交款，法院会直接收回房子重新拍卖。然后保证金就没了。
   4. 因此，==法拍房尽量全款==。
      1. 实在要按揭，需要再三确认交款期限。
      2. 每座城市能做法拍房按揭贷款的银行都不一样，而且很少。
      3. 避开 12 月 25 日——银行年终盘点，房贷不放款
10. 产权纠纷
    1. 产权纠纷：检查房产是否存在产权纠纷。即便是通过法院拍卖取得的房产，产权是否清晰、是否存在争议都是非常关键的。
    2. 未决诉讼：确认房产是否涉及未决诉讼，特别是如果有其他债权人也在对该房产主张权利。
11. 房屋情况
    1. 房屋结构问题：检查房屋的结构是否安全，是否存在严重的质量问题或隐患，尤其是老旧房屋。
    2. 房屋改造问题：了解房屋是否有过违法改建或未经批准的改造，可能会影响未来的使用和改建。

拍前尽调

1. 债务——基本无关。
2. 检查拍前公告中是否出现联合抵押
   1. 出现——放弃
   2. 没有——下一步
3. 调查清场情况
   1. 房子很干净，没人住——拍就行了
   2. 房东在里面住，房东很配合——比较容易清场
   3. 房东还在住，房东不配合——人家想卖掉，但想多卖点，需要花点小钱（比如几万块请人走）。还可以花点钱请房东做满五唯一，省下 3 个点的税费（我也不知道是啥），和对方一起分钱。
   4. 房东跑了，有租客
      1. 短租，1 年以内——等期限到就行
      2. 长租，20 年这种，且租金极低——查询这是抵押前签的还是抵押后签署的
         1. 先租赁后抵押——买卖不破坏租赁，拍不得
         2. 先抵押后租赁——可以强制清场
   5. 房东跑了，留了个老人家——不能拍
4. 去不动产交易中心调查土地来源和房产来源。
5. 去当地税务中心调查上一手的税费和买进价，通过买进价计算差额税的成本。
6. 了解房屋情况，看房子本身有没有问题——==待补充==
7. 去当地派出所调查非正常死亡。
   1. 问题在于，原房东隐私也是受保护的，所以你查不到他死没死。
8. 去当地派出所和居委会调查原房东的户籍情况。
9. 去物业管理中心调查这个房子的物业费和水电费的拖欠。
10. 去找按揭银行防止出现无法如期放款。
11. 去找房产中介或者其他渠道，自己对拍卖房产进行估值。法院估值不一定准确。
12. 询问常规费用和税金，以及债务（==拍卖前预展或可查询==）。
13. 不要接受模糊的东西。
14. 买房后
    1. 房子抵押了，物品没抵押，里面东西还是房东的。需要提前找个仓库，把原房东的东西统一打包放到仓库，然后给原房东发个律师函限期处理，逾期后当无主物品处理。
    2. 拍下房子后，交钱、按揭贷款、付款账户也必须是同一个人，若不是，房产证也办不下来。

以上为目前本人关于法拍房的了解，不定期更新。